정부가 건설시장 불안에 따른 연착륙 유도와 주거 취약계층 보호를 위해 민간 미분양 주거매입을 검토 중인 것으로 나타났다.

이번 미분양 주거매입에 대한 정부 조치는 선제 대응 차원에서 고려하고 있지만, 부작용에 대해 우려도 만만치 않다.

현재 시장에 나와 있는 미분양 주택이 정부가 예산을 들여 사들일 만큼 과도하다고 보기 어렵고, 일반 건설사의 물량을 정부가 떠안는다는 점에서 기업의 도덕적 해이가 일상화될 수 있다는 우려가 섞여 있다.

이러한 시장의 우려에도 정부가 미분양 주택 물량 매입에 나서려는 것은 최근 부동산 시장의 침체와 미분양 단기 급증 때문이다.

이러한 흐름에 결정적 계기가 된 것은 지난 3일 국토교통부 업무보고에서 윤석열 대통령이 "정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해, 취약계층에게 다시 임대하는 방안을 검토"하라고 주문하면서 관계부처의 대응이 빨라진 것이다.

국토교통부 조사에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 미분양 주택 수는 5만8천27가구이다. 이는 전월보다 22.9% 증가한 1만810가구이며, 미분양이 한 달 새 1만 가구 이상 늘어난 것이다.

이러한 추세는 2015년 12월 1만1천788가구에서 이후 6년 11개월 만에 최대치에 도달한 것이다. 특히 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 7천110가구로 전월보다 0.5% 증가했다.

정부가 위험선으로 보는 미분양 물량은 대략 6만 2천 가구이다.

현재 정부는 기존 매입임대사업을 확대해 민간 준공 후 미분양을 매입하는 방안을 유력하게 검토 하고 있는 것으로 알려졌다.

그동안 LH는 매입임대사업의 하나로 도심 내 신축 또는 기존주택을 공공임대주택으로 매입해 무주택 청년, 신혼부부, 취약계층 등을 선정해 시세보다 저렴한 가격에 임대하고 있다.

국토부는 LH의 매입임대 사업 방식과 같은 방식으로 현재 7천여 가구가 넘는 준공 후 미분양 주택 일부를 매입할 계획에 있다.

이를 뒷받침하기 위해 정부는 매입임대주택 3만 5천 가구를 사들일 수 있는 주택도시기금 6조 763억 원을 편성했다.

정부는 이를 해결하기 위해 기금 예산을 증액할 예정이다.

국민주택기금 예산은 20% 이내에서 국회 동의 없이 증액 가능하며, 최대 1조 2천억 원가량은 정부 합의로 추가 예산을 세울 수 있다.

만약 추가 예산이 확정될 경우 정부는 1조 원 이상을 미분양 아파트 매입에 투자할 수 있게 된다.

국토부는 LH에 이러한 일을 분담하게 해 추가로 미분양을 매입하는 방안도 타진하고 있는 것으로 알려졌다.

하지만 LH는 현재 채무위험기관으로 2026년까지 부채비율을 207%로 감축해야 하는 부담을 안고 있어 매입 물량을 크게 늘리면 공기업의 운영에 차질을 빚을 수 있다.

정부는 준공 전 공사 중인 미분양 아파트 매입을 위해 2008년 글로벌 금융위기 당시 시행한 주택도시보증공사(HUG)의 환매 조건부 매입 시행 가능성에 대해서도 검토하고 있다.

HUG의 전신인 대한주택보증은 2008년부터 자체 자금을 통해 지방의 준공 전 미분양 매입을 시작했고 2010년에는 매입 규모를 3조 원으로 늘렸다.

하지만 HUG는 깡통전세와 전세사기 등에 따른 전세보증금반환 보증 가입이 급증하면서 보증 한도가 한계에 달했고, 보증 사고액도 지난해 1조 원을 넘어 지금 정부가 추진하고 있는 미분양 매입 정책 수행에 한계가 있다.

정부는 주택시장 안정을 위해 서울을 포함한 규제지역의 규제를 완화하면서 부동산 시장 연착륙을 시도하고 있다. 그중 전매제한, 실거주 의무, 중도금 대출 제한, 무순위 청약자격 등의 규제 정비는 이러한 대책의 일환이다.

정부의 이번 조치가 부동산 시장의 연착륙을 효과적으로 대체할 수 있을지 관심을 가지고 지켜보고 있다.